Kat Mülkiyetinde Yönetim Planı Nasıl Hazırlanır?
How Is a Management Plan Prepared Under Condominium Ownership?
Yönetim planı, anagayrimenkulün nasıl yönetileceğini belirleyen ve bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir. Tapuda saklanır ve kat mülkiyetinin kuruluş belgelerindendir.
Apartman/site yönetim planı, kat mülkiyeti kuruluşunun temel belgelerinden biridir ve tapuda bulunur. Tapu Müdürlüğü'ne dilekçeyle başvurularak, belirli bir masraf karşılığında yönetim planının bir örneği temin edilebilir.
Yönetim Planının Tanımı (KMK m.28)
Yönetim planı; yönetim tarzını, bağımsız bölümlerin kullanım amaç ve şeklini, yönetici-denetçi ücretlerini ve yönetime ilişkin diğer konuları düzenler. Bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliği taşıdığından, içeriği özenle hazırlanmalıdır.
Yönetim Planının Değiştirilmesi
Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) oyu şarttır (KMK m.28/3). Yönetim planı ve değişiklikleri; bütün kat maliklerini, onların külli ve cüzi haleflerini (mirasçı ve devralanları) ve yönetici-denetçileri bağlar. Kat maliklerinin KMK m.33 uyarınca hâkimin müdahalesini isteme hakları saklıdır.
Yönetim planının ve sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyetinin beyanlar hanesinde gösterilir; bu değişiklikler kuruluş belgeleri arasında saklanır.
Örnek Yönetim Planı Maddeleri
Aşağıda, bir yönetim planının tipik olarak içerdiği temel maddelerin örnek bir taslağı yer almaktadır. Bu taslak yalnızca yol gösterici olup, her yapının özelliklerine göre uzman desteğiyle uyarlanmalıdır.
Madde 1 — Anagayrimenkulün Yönetimi
Kat mülkiyetine çevrilmiş bulunan … ili, … ilçesi, … mahallesi, … ada, … parsel sayılı ve … kapı no'lu … apartmanı; Kanunun emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, Kat Malikleri Kurulunca kabul edilen bu Yönetim Planına göre yönetilir.
Madde 2 — Anagayrimenkulün Bölümleri
Anagayrimenkul … bodrum, … zemin, … normal ve … teras kattan ibarettir. Katların niteliği (dükkân, konut, depo, eklenti vb.) ayrıntılı olarak belirtilir.
Madde 3 — Yasaklar
Bağımsız bölümlerin (özellikle zemin kat dükkânlarının) hangi amaçlarla kullanılamayacağı düzenlenir: oyun salonu, içkili lokanta, bar vb. olarak kullanılamaması; patlayıcı/yanıcı/parlayıcı madde satışı veya depolanmaması; gürültü, sarsıntı, pis koku yayan işlerin yapılmaması gibi.
Madde 4 — Dairelerin Kullanım Şekli
Bağımsız bölümlerin konut (mesken) olarak kullanılacağı; tüm maliklerin yazılı izni olmadıkça konuttan başka amaçla kullanılamayacağı veya bu amaçla kiralanamayacağı belirtilir.
Madde 5 — Ortak Yerler
Eklentiler dışında kalan ve KMK m.4'te sayılan yerler ile ortaklaşa kullanma, koruma veya yararlanma için gerekli diğer yerler, kat maliklerinin ortak yeri sayılır.
Madde 6 — Yönetim Planının Bağlayıcılığı
Yönetim planı ve değişiklikleri; bütün kat maliklerini, mirasçılarını, bağımsız bölümü devralacak olanları ve yönetici-denetçileri bağlar. Değişiklik için tüm kat maliklerinin 4/5 oyu şarttır.
Madde 7 — Anlaşmazlıkların Çözümü
Yönetim planında hüküm bulunmayan hâllerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklara Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri; ilgili hüküm yoksa hakkaniyet kuralları ve Kat Malikleri Kurulu'nun emsal kararları uygulanır.
Yönetim planı, bütün bağımsız bölüm malikleri tarafından okunarak imza altına alınır ve düzenlendiği tarih belirtilir.
A management plan is in the nature of a contract that governs how the main immovable property is to be administered and that binds all condominium owners. It is kept in the land registry and forms part of the constitutive documents of condominium ownership.
An apartment/complex management plan is one of the fundamental documents establishing condominium ownership and is held in the land registry. A copy of the management plan may be obtained from the Land Registry Directorate upon petition and payment of a certain fee.
Definition of the Management Plan (Condominium Ownership Law, Art. 28)
The management plan governs the manner of administration, the purpose and manner of use of the independent units, the fees of the manager and auditors, and other matters relating to administration. Because it is in the nature of a contract binding all condominium owners, its content must be drafted with care.
Amendment of the Management Plan
Amending the management plan requires the votes of four-fifths (4/5) of all condominium owners (Condominium Ownership Law, Art. 28/3). The management plan and its amendments bind all condominium owners, their universal and particular successors (heirs and transferees), and the manager and auditors. The condominium owners' right to seek the intervention of the judge under Article 33 of the Condominium Ownership Law is reserved.
The date of the management plan and of any subsequent amendments is recorded in the declarations column of the condominium ownership register; these amendments are kept among the constitutive documents.
Sample Management-Plan Clauses
Below is a sample draft of the fundamental clauses that a management plan typically contains. This draft is intended only as guidance and must be adapted, with expert assistance, to the specific characteristics of each building.
Article 1 — Administration of the Main Immovable Property
The … apartment building, located in the province of …, district of …, neighborhood of …, block no. …, parcel no. …, door no. …, and converted to condominium ownership, shall be administered in accordance with this Management Plan adopted by the Board of Condominium Owners, without prejudice to the mandatory provisions of the Law.
Article 2 — Sections of the Main Immovable Property
The main immovable property consists of … basement, … ground, … standard and … terrace floors. The nature of the floors (shop, residence, storage, appurtenance, etc.) is specified in detail.
Article 3 — Prohibitions
The purposes for which the independent units (in particular the ground-floor shops) may not be used are set out: they may not be used as an amusement arcade, a restaurant serving alcohol, a bar, and the like; no explosive, flammable or combustible materials may be sold or stored; and no activities producing noise, vibration or foul odor may be carried out.
Article 4 — Manner of Use of the Units
It is stipulated that the independent units shall be used as residences (dwellings) and that, without the written consent of all owners, they may not be used or leased for any purpose other than residential.
Article 5 — Common Areas
The areas listed in Article 4 of the Condominium Ownership Law other than appurtenances, together with any other areas necessary for common use, protection or benefit, are deemed to be common areas of the condominium owners.
Article 6 — Binding Effect of the Management Plan
The management plan and its amendments bind all condominium owners, their heirs, those who acquire an independent unit, and the manager and auditors. Amendment requires the votes of four-fifths (4/5) of all condominium owners.
Article 7 — Resolution of Disputes
Where the management plan contains no applicable provision, disputes arising from the administration of the main immovable property are resolved under the provisions of the Condominium Ownership Law; failing a relevant provision, the rules of equity and the precedent decisions of the Board of Condominium Owners apply.
The management plan is read and signed by all owners of the independent units, and the date of its execution is stated.
Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacı taşır; somut durumunuz bakımından avukatlık hizmeti yerine geçmez.
This article is for general legal information only and does not substitute for legal counsel on your specific situation.