Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası: Paylı Mülkiyete Son Verme
Action for Dissolution of Co-Ownership (İzale-i Şuyu): Terminating Shared Ownership
Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır ya da taşınmaz mallardaki ortaklığın sona erdirilerek her paydaşın hakkına kavuşmasını sağlayan davadır. Özellikle miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda sıkça gündeme gelir.
Davayı Kim Açabilir?
Paydaşlardan her biri, diğer tüm paydaşlara karşı ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Dava, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülür ve tüm paydaşların (ölmüş paydaş varsa mirasçılarının) davaya dâhil edilmesi zorunludur.
Aynen Taksim ve Satış Yoluyla Paylaşım
Mahkeme öncelikle malın aynen taksiminin mümkün olup olmadığını değerlendirir. Taşınmazın niteliği, imar mevzuatı ve pay oranları aynen bölüşmeye elverişliyse mal paydaşlar arasında paylaştırılır. Aynen taksim mümkün değilse veya önemli değer kaybına yol açacaksa taşınmazın açık artırma yoluyla satışına ve bedelin paylar oranında dağıtılmasına karar verilir.
Satış Süreci
Satış, satış memurluğu eliyle ve kural olarak herkese açık artırma yoluyla yapılır; tüm paydaşların oybirliğiyle kabulü hâlinde artırmanın yalnızca paydaşlar arasında yapılması da mümkündür.
Muhdesat İddiaları
Taşınmaz üzerindeki bina, ağaç gibi bütünleyici parçaların belirli bir paydaş tarafından meydana getirildiği iddia ediliyorsa, bu “muhdesat” iddiasının satış öncesinde çözülmesi gerekir; aksi hâlde bedel paylaşımında hak kaybı doğabilir.
Dava Masrafları ve Vekâlet Ücreti
Ortaklığın giderilmesi davası “çift taraflı” dava niteliğindedir; yargılama giderleri ve vekâlet ücreti payları oranında tüm paydaşlara yükletilir.
Sonuç
Bu davalarda taşınmazın değerinin doğru tespiti, muhdesat iddialarının zamanında ileri sürülmesi ve satış aşamasının takibi büyük önem taşır; sürecin avukatla yürütülmesi önerilir.
An action for dissolution of co-ownership is a proceeding that terminates the joint interest in movable or immovable property held under either shared ownership (paylı mülkiyet) or joint ownership (elbirliği mülkiyeti), so that each co-owner obtains what they are entitled to. It arises particularly often with immovable property passing by inheritance.
Who May Bring the Action?
Any co-owner may bring an action for dissolution of co-ownership against all the other co-owners. The action is heard before the civil court of peace of the place where the immovable is located, and all co-owners (or, where a co-owner has died, their heirs) must be joined to the proceedings.
Division in Kind and Division by Sale
The court first assesses whether the property can be divided in kind. If the nature of the immovable, the zoning legislation, and the ownership shares are suitable for physical division, the property is apportioned among the co-owners. Where division in kind is not possible, or would cause a significant loss of value, the court orders the sale of the immovable by public auction and the distribution of the proceeds in proportion to the shares.
The Sale Process
The sale is carried out through the sale clerk’s office (satış memurluğu) and, as a rule, by auction open to the public; where all co-owners consent unanimously, the auction may also be held solely among the co-owners.
Claims Over Improvements (Muhdesat)
Where it is claimed that integral components on the immovable—such as buildings or trees—were created by a particular co-owner, this claim over improvements (“muhdesat”) must be resolved before the sale; otherwise, a loss of rights may arise when the proceeds are distributed.
Litigation Costs and Attorney’s Fees
An action for dissolution of co-ownership is a “two-sided” action; the litigation costs and attorney’s fees are charged to all co-owners in proportion to their shares.
Conclusion
In these cases, the accurate valuation of the immovable, the timely assertion of claims over improvements, and close monitoring of the sale stage are of great importance; it is advisable to conduct the process with an attorney.
Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacı taşır; somut durumunuz bakımından avukatlık hizmeti yerine geçmez.
This article is for general legal information only and does not substitute for legal counsel on your specific situation.